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第174章卖紫檀卖金砖筹款(1 / 2)

真正要“真金白银”的砸巨资,去投资一个大项目,就不是一点小聪明的取巧之举,就能够济事的。

比如按照吴瑕已经找专业人士初步出的“设计图纸”,沿街长达2.5公里的街道,两边都建5层的商铺,那就有5公里的商铺面积了。

商铺只设5层,是出于提升每层商铺的高度的考虑。

现在的流行设计:底下第一层商铺,就达到5.5到6米的高度。也就是俗称的“买一楼得两层”。

这样的商铺设计,非常利于后期的商铺销售。

5层商铺的总高度,其实比传统的自建房的8层还要高。

另外,按照“容积率”及视觉美感各方面的综合考量,这长达5公里的两排商铺之中,大约每隔100米建一栋电梯高楼。那么5公里的沿街两边的商铺总长度,可以建造30栋电梯高层(毕竟每栋高楼也需要有自己的占地面积的,不可能隔100米建一栋,5公里就得出50栋高楼的公式计算数字)。

一栋电梯高层的占地面积,不算太大,大约只能在2亩左右。因而每建这样的1栋楼盘,大约成本在5000万左右。

当然,这是以30层左右的电梯高楼来计算。如果层数再多,成本肯定就不止这个数。因为按照国内的标准,超过100米的高楼,就算作“超高建筑”。超高建筑必须有“避难层”,还得符合更高的安全建筑标准。这导致“超高建筑”的建楼成本大增。一般开发商盖电梯楼,都会控制在100米以内。也就是33楼以内。

梁腾计划盖的30栋高楼,每栋都控制在100以内。每栋成本控制在5000万。

30栋,全部开发建好,那就需要15个亿。

这还不包括底下5层的沿街商铺。那些至少得投资5个亿。

所以全部5公里的两侧商铺及楼盘,全部搞好,最少需要投入20亿。

更改了方案,设计成商铺加高楼的设计,投资就是这么大。

如果那30栋电梯高楼,设计成50几层的超高建筑,成本最少要翻一番。

前面说过的,高层建筑超过百米之后(也就是33层以),建筑成本就会出现大幅度提高。一般实力不够的开发商,也不敢叫设计师设计50层的超高建筑。

假如,商铺5层,建30栋电梯高楼,每栋50层高,预算投资直接突破35亿。

梁腾现在也拿不出30亿。

这个商业项目,完全可以采取“预售”的方式来进行。

预售可以快速回笼资金,起码能有5到6个亿。

但那预售一般需要你的建筑盖到7层以,才能拿到“预售证”。所以只能当成后续的资产注入,一开始建造商业街及楼盘时,不能考虑去进行“预售”。

不过话说回来,梁腾需要准备的30多亿,也不需要一次投入。

如果预计工期是10年,那这30多亿就分10年来投资,每年投资3.5亿左右。如果工期是5年,那这35亿就分5年投入,每年投资7亿这样子。反正总投资额要达到35亿。

梁腾跟吴瑕反复商讨过了。

最后还是拍板决定,那30栋电梯高楼建它50层。也就是跟“王者大厦”的高度齐平。

电梯高楼的总数,最后定在30栋,梁腾觉得自己可以列入最有良心的那一批“开发商”之列。

前世他可是亲眼看过,有一些老家本土的楼盘,开发商为了提高“容积率”,直接把应该限制在30米以的“楼距”,硬生生拉近到15米以内。哪怕是步梯的低层商品房,每栋楼与楼之间,也没有挨得那么近的啊。

何况这是30层高的电梯楼,楼与楼之间的距离,拉近到15米以内,那是真正的影响到商品房的“采光”。50层的电梯高层,那绝对突破了150米的高度了。

多栋【】150米高楼,之间的距离不到15米。采光影响严重的,当然是最底下那几层。

不能说室内光线会暗得“伸手不见五指”,但起码会像窗户装了茶色玻璃,室内的光线暗数倍。

另外,楼与楼之间挨得太近,每一层阳台,都可以清晰无比的看到对面住户在家中的一举一动。

这种情况下,你拉还是不拉窗帘呢?

大白天总拉起窗帘的话,室内的采光,难道都靠.点灯来解决吗?

不说电费贵不贵,在人的心理就会非常的不舒服。

连最起码的采光及私.密.性都弄不好,这还是高大尚的电梯房吗?

再说了,15米的楼距,意味着底下楼与楼之间的通道,那也仅仅有15米的宽度。

如此狭窄的通道,再搞点绿化的花圃。当两边都停了个车,新驶进来的车子再想“调转个头”,都变得难以实现。

完全不要“绿化”吗?

还真没见过没绿化的小区。商品房开发设计的最初阶段,就得把“绿化率”也确定下来。一点没有绿化,也通不过规划部门的审核啊。

总之,为了赚钱,在有限的地块中多挤几栋楼进去,实在是“后患无穷”。

业主住进去后,过道太窄的诸多麻烦事,就会曝.露.出来。

梁腾正因为一位亲戚购买过这种商品房,梁腾前世逢年过节的时候,自己驾车去拜访住在那楼盘的亲戚,开车直着开进去;回头时却得“退”着出来。

而住在二楼的亲戚,白天就得开着电灯迎客。感觉一下子回到不通电的三十年代。梁腾因此记忆深刻。

现在论到梁腾有握大权,可以拍板一片商业街高楼的“间隔距离”了,虽然心里很想“多塞”几栋楼进去。但良心总觉得,搞出的东西太不像话,背后被人戳脊梁骨啊。

斟酌再三,梁腾敲定了就建30栋电梯高层的数量。

而工期,分5年来预算投资。

梁腾这么急着要在房地产方面大干一番,主要还是计算了一下收益。

他计算的结果,如果投资30多亿进这个商业街及楼盘项目,他撑得下去的话,在商业项目完成之日(初步预计是5年后),他最少可以获得5倍的收益。

5倍收益那是多少?

以他总投资35亿来计算,那他项目完成后,他回笼的资本就高达175亿。

真真正正的175亿现金,而不是楼盘值多少多少钱的估价。

正因为计算出这样一个可以预期的目标,梁腾顿时无论如何,都压制不了一颗“蠢蠢欲.动”之心。

35亿投资分5年进行,每年需要筹集7亿左右。

第1年的7个亿,需要他真金白银的募集;

到了第2年的7亿,取得了预售证了,完全可以通过一整年的预售房子来筹集。

地段这么好的商品房,梁腾不相信连7个亿的预售款都收不来。搞不好,预售的情况比较火爆,预售额突破10个亿都有可能。

如果再乐观一些,预售款直接突破15亿,那他连续第2年的7亿投资,第3年的7亿投资,都有了着落了呢。

到第4个年头的7亿投资,完成可以通过银行贷款来完成。

毕竟他手头拥有的长达5公里的沿街两边的地皮,还从来没有拿去抵押贷过款!

不是他吹,拖到了4年之后,“开放之都”的房地产,少说也能翻一倍。因此,他拿地皮去银行抵押贷款,完全用不着找关系,就是走一般的正常程序,他便可以轻轻松松,贷出10几亿的现金来。

那么,第4年的7亿投资和第5年的7亿投资,就统统到手。

只不过,贷款需要支付的利息有点多。

假设,3到4年之后,商品房的房价涨幅比较理想,梁腾就算向银行举债,也不需要借10几亿,借几个亿都够周转了。

几个亿贷款的利息,总比十多亿的贷款利息,要少得多。

就用“王者大厦”底层商铺的租金,都可以支付。

梁腾是深知未来15年后,“开放之都”的房价,涨到何等恐怖的程度。因而,他虽然制定的是5年内完成商业街道旺铺及电梯高楼的建设,但不代表,他就要力争5年内把所有的商铺和商品房,统统销售一空。

梁腾的目标其实定的很低:那就是到第6个年头时,预售掉的商品房面积,可以支撑他完成所有的投资——也就是大约35亿的投资统统来自于商品房销售所得,从此不再欠银行钱。

这,就足够了。

商品房不需要全卖光,卖掉一小部分够应付投资就行。

至于沿街的商铺,能不卖掉最好。如果实在缺钱时,预售掉一小部分也是可以的。

投资的35亿解决了,剩下的一半的商品房,还有大部分的商铺,就真正归梁腾所有了。

届时,梁腾只需靠.着那长长数公里的商铺的租金收入,每年毫不夸张的都能有几个亿铺租进账。

而他的固定资本,更是恐怖。

那些“不动产”就宛如优质股票,十几年持有不抛售,按照2020年的“开放之都”的房价,梁腾的身家直.逼千亿。

这属于更加美好的前景。

5年后房地产全部变现,他就是百亿富豪。等到15后房地产再变现,他就是千亿富豪。

想到如此美好前景,梁腾忍不住浑身激动起来。

前景无比美好,最为关键的投资,要看这第一个年头。

毕竟后面4年的投资都可以通过“预售”及“贷款”来完成。

头一年,完全得靠.自己来筹集7个亿。

当然,喜欢抬杠的人也可以说,现在梁腾拥有的那商业街,沿街近两百亩的地皮,还没有拿去银行抵押。他头一年筹集资金有“缺口”时,可以用一线地皮作为“抵押物”贷款先啊。

梁腾不会那么做。

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