梁腾骨子里也是非常追求高效率的。
如果他手头的资金充裕，他巴不得把自己脑里的一堆计划，都在最短时间内实现。
“王者大厦”背后商业街的开发，有两种方案。一是先把沿街的五层商铺统统建好。二是分段来建设，分段，当然是一边建商铺一边盖50层的电梯高楼。
他跟吴瑕经过反复的权衡，决定还是采取前一种方案。
整个“王者大厦”商业街项目，之所以预算高达30多亿，有很大一部分，其实是建那30栋的“超高建筑”，耗时耗钱。
建沿街两侧的商铺，当然也烧钱，但投入远没有30栋“超高建筑”烧钱多。
那两段商业街两侧，梁腾购买下来可以开发的商业面积，大约112亩地，也就是75000平方。
这些地儿，完全建起5层商铺，总共“商业面积”就达到了37.5万平米。
就算它每平米的主体造价在500块吧（因为层高的缘故，商铺的建筑造价，算是比较高的。500块每平的造价，在后世不算什么，在2006年就是一个极高的预算）。
要盖好这37.5万平方的商业主体，梁腾预算达到了1.9亿。
另外加打地基的3000万，投入2.2亿左右，可以勉强的建好商铺的主体。
外墙装修和内部设施的费用，还得另外计算。
如果选择先盖一部分的“商铺”及“超高建筑”，梁腾得到的好处，就是可以直接预售房子，回笼资金。
而选择先盖好多达37.5万平方的商铺，梁腾能得到的好处，就是那些商铺迅速建成之后，马进入“招租”的环节。只要招到了商户，就可以有“铺租”收入。
多达37.5万平米的商铺面积啊，可不是“王者大厦”那3万平左右的小小商铺面积，可以相提并论。
可以这样说吧，区区3万平的商铺面积，吴瑕可以凭借一己之力（其实是她的家庭累积的人脉），就比较轻松的完成“招租大业”。
而这接近40万平米的商铺，不是单纯依靠一家的“人脉”就可以招满租户的。
当然，那么优越的地理位置，就算是自主招商，也不应该成为大难题。
只不过这需要时间，越早准备越好。
底下第一层的招商，梁腾完全不担心。地段优势摆在那儿，太明显了。
他担忧的是，不及早准备，一层以的商铺，没那么好招租啊。
毕竟在没有大品牌进驻的情况下，人们逛“商业步行街”之时，挺少逛到二层以的吧？
别说普通沿街的商铺，路人很少逛二层以。就连作为“大卖场”来整体规.划的“某达”之类，从1层到5层，商用面积20万平米起步。但3层以的商铺，逛的人就没有第一层多。
顶层商铺往往用来搞一些“院线”啊，“探险屋”之类，原因就在于此。
梁腾担忧“商业步行街”建成之后，一层的商铺好出租，二层还勉强。到了三层以，就有点难招租，因此必须提前筹备招租事宜。
如果前三层的招商结果喜人，而四到五层的情况比较冷清，梁腾还有其它的应付之策。
那就是，索性把四、五两层，或者单单把五层的商铺，改造成小型“公寓”出售。
如此一来，可以回笼很大一笔资金。
总之，一切都得看势态的发展。
要顺应变化，随机应变。
先把商铺全面建成，可以“回旋”的余地较大，因而，梁腾和吴瑕经过反复的权衡利弊，最终还是决定采取这样的一个方案。
“沿街商铺”和30栋“超高建筑”的设计图纸，以及效果鸟瞰图，都早就弄好并交给相关部门审核通过，并进行了为期15天的公示。
无论先建商租，或者先盖“超高建筑”，都无需另行设计图纸了。
把已经通过的图纸，拿来用就行了。
毕竟，人家不允许你随意的修改规.划图纸的。
像这种大型商业项目，每修改一次设计，都得重新进行审核，重新进行公示。丝毫马虎不得。
国情现在是，什么都有可能缺少，单单不会缺劳动力。
吴瑕很快又联系了一支有资质的施工队伍，进行“商业步行街”的沿街商铺建设。
预计工期也就是几个月可以了。
因为“工地”拉伸得比较长，沿街而建，不需要大批建筑工人聚集到一处。
这样，比较方便设工，而承建方采取了把工程分段发包下去，同时有多支施工队伍入场施工。
这种情况下，建造商业主街的时间，可以大大的缩短。
如果没有恶劣天气影响施工进度，梁腾乐观估计，也就是几个月时间，两条商业街就可以封顶了。
然后，紧锣密鼓进行招商活动。
时间抓得紧的话，在明年春节之前，不敢说全部37.5万平方米的商铺全部出租出去，至少底下一层的商铺可以租完。
那就有差不多8万平的商铺出租，获得了收入啊。
这些一线商铺“租金”可观，梁腾的心理预期在350元一平的出租价格。
如果能达到预期，梁腾下一年度，就可以进账差不多3000万的铺租收入。
他投入的才2.2亿建的商铺，一下子就回收了七分之一的投资了。而且那还仅仅是他出租一层商铺的收入。
如果商铺陆续的招商，成绩喜人，铺租收入就能节节攀升。
另外，商铺租金可以几年一提的。
越到后来，收益就越可观。
另外，这些铺租收入可不是一锤子买卖。
像金砖和“小叶紫檀”，卖掉了就卖掉了。之后就没有了。
沿街商铺，就像一大批生“金蛋”的母鸡，可以源源不断的替梁腾创造财富。
如果招租的工作顺利，梁腾都不舍得卖掉商铺呢。
再说了，梁腾如今公司还没有什么特别赚钱的项目。因此他比较看重这些商业地产投资的“租金收入”。
这些收入，哪怕暂时不能每年都替他创造出过亿收益，但它胜在“稳定”。
公司必须要有这种“稳定”的收益啊。
这也属于你的一种“偿还能力”的体现。必须要有这种“偿还能力”，梁腾才有胆量向各种银行去申请贷款啊。
他拥有众多的优势房地产，向银行贷到巨额贷款，完全没有问题。
但是，梁腾可不是那种“贷到钱就万事大吉”的短视的老板。他要求自己有稳定的还贷能力，才会去考虑举多少的债务。
他这方面的思想，其实比起吴瑕还要“保守”。
换成是吴瑕，其实只要能从银行贷到钱，用来投资“海景别墅”，而别墅又卖得好，卖掉一小部分就还清银行的贷款及利息，那就万事大吉。
剩下的大部分的“海景别墅”，慢慢卖，卖到的钱，就是你的利润了。
吴瑕可不像梁腾那样，想着把最优质的大部分房地产，自持在手里。
这就是眼界和格局的不同，所导致的。
梁腾毕竟重活了一世，亲眼见证过后世“开放之都”的房地产，高涨到何等恐怖的程度。
说是比起现在的房价，直接翻了6倍以，也毫不夸张。
因此，梁腾现在的战略就是：所有商业街和商业超高建筑、商业别墅群，都得在几年内完工。
而投资的这些商业项目，能自己找钱来投资的，就自己找钱投资。
实在没办法，再向银行举债。而银行的债务尽可能快的还清。
投资的这么多房地产，可以卖，但尽量少卖。
只要投资完成整个商业项目之后，不负债了，就可以停止出售商铺商品房了。
诸多的“房地产”留在手里升值，赚钱就先靠“铺租房租”，这也是非常理想的投资方式。
如果他构思的这整套方案可以成真，那么梁腾的投资案例，完全可以成为商业教科书中的“经典案例”。
有了明确目标之后，梁腾和吴瑕的干劲十足。
梁腾是在替自己打造一个“商业帝国”的基础。
吴瑕呢，当然不是为了挣打工的区区“120万年薪”。
她是要帮梁腾成为一位在商界举足轻重的大人物。那时，她才能骄傲的向她父亲展示自己找男友的眼光及水准。